Altro Vastgoed
Koninklijk besluit dat onze beroepstitel beschermt bestaat 30 jaar!
6 september 1993... was een dag die in het geheugen van de vastgoedsector gebeiteld moet staan. Binnenkort is het koninklijk besluit dat de beroepstitel van vastgoedmakelaar en de uitoefening van het beroep in ons land beschermt, precies 30 jaar oud. In dat besluit werden ook de contouren uitgetekend van het BIV. In dit dossier duiken we terug in de tijd en staan we stil bij de belangrijkste sleutelmomenten uit onze geschiedenis. De golf van professionalisering die zicht op die 30 jaar tijd heeft voltrokken is ongezien. Een terugblik.Een Beroepsinstituut opstarten gebeurt niet van vandaag op morgen. We moeten al tot 1954 teruggaan om de eerste syndicale vastgoedorganisatie te vinden in ons land, waarna er geleidelijk andere ontstonden. Gezien de beroepstitel niet beschermd was, kon iedereen zich vastgoedmakelaar noemen en mag het niet verbazen dat sommigen dubieuze praktijken stelden, die zowel de consument als het imago van het beroep schade toebrachten.Hoewel de beroepsfederaties de mogelijkheid hadden om hun leden te sanctioneren, konden ze niet verhinderen dat sommigen aan de deur gezet waren het beroep bleven uitoefenen. Met dat in het achterhoofd hebben twee federaties, zijnde CIB en UIB, in 1991 een verzoekschrift tot regelgeving ingediend op basis van de kaderwet van 1976, die de mogelijkheid bood aan dienstverlenende intellectuele beroepen om zich als Beroepsinstituut te organiseren. Hun actief heeft dus tot de oprichting van het BIV geleid. Het was een periode waarin verschillende vrije beroepers de drang voelden om een overkoepelend regulerend orgaan op te richten. Zo schoot in 1993 al het controle- en tuchtorgaan van de boekhouders uit de startblokken.De vraag van de federaties resulteerde in het KB van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. Voor velen onder jullie mag het misschien een banaal KB lijken, maar destijds werden bepaalde leden rechtstreeks getroffen door deze ‘revolutie’ in de sector. De personen die het beroep uitoefenden moesten zich inschrijven bij de gemeente en verschillende bewijzen aanleveren, zoals een uittreksel uit het handelsregister, waaruit bleek dat ze minstens 3 maanden voor de inwerkingtreding van het KB actief waren in het vastgoed. Op basis van deze gemeentelijke lijsten kon de toenmalige minister van Middenstand de betrokkenen informeren over hun inschrijving bij het BIV evenals over hun stemrecht bij de eerste BIV-verkiezingen. Die verkiezingen vonden plaats in 1994. De officiële installatie van het BIV vond plaats op 1 maart 1995.
NOOD AAN EEN WET DIE HET BEROEP VAN VASTGOEDMAKELAAR ORGANISEERT
Hoewel het KB van 6 september 1993 de beroepstitel en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar beschermde, bestond er geen specifieke wet voor vastgoedmakelaars. Het beroep werd gereguleerd door de kaderwet uit 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen. De Wet van 11 februari 2013 houdende de organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar (beter gekend als de Vastgoedmakelaarswet), vormde een nieuwe mijlpaal die voor verdere professionalisering zorgde. Deze wet creëerde ook twee deelkolommen, die van bemiddelaar en die van syndicus. Wie vóór 1 september 2013 was ingeschreven, kwam automatisch op de twee deelkolommen te staan. Nieuwe stagiairs dienden een keuze te maken: bemiddeling of syndicschap, of beide voor zover ze bereid waren om twee aparte stages af te leggen.Enkele jaren later, begin 2018, trad de hervormde Vastgoedmakelaarswet in voege, die meer transparantie bood aan de consument. Zo werd het beschikkend gedeelte van een definitieve tuchtbeslissing automatisch meegedeeld aan de klager. Ook kunnen klagers sindsdien een beslissing tot seponering laten herzien bij een rechtskundig-assessor-generaal, een nieuwe functie die toen werd gecreëerd. Daarnaast kan het BIV via een spoedprocedure aan de rechter vragen om bewarende maatregelen te nemen tegen vastgoedmakelaars bij zware overtredingen om te verhinderen dat er verdere slachtoffers worden gemaakt.EVENZEER NOOD AAN EEN PLICHTENLEER
Toen het BIV werd opgericht moest werkelijk alles uit de grond ge- stampt worden. Er bestond geen plichtenleer, geen vormingsplicht of geen praktische bekwaamheidstest. Vanaf een wit blad werd toen de basis gelegd voor een model van regulering dat tot op vandaag veel weerklank vindt in Europa en dat landen met weinig of geen regulering mateloos inspireert. Tal van werkgroepen wer- den opgericht zoals ‘deontologie’, ‘vorming’, maar ook ‘tarifering’, ‘documentatie-informatica’ en ‘imago van het beroep’. Ook van- daag zijn er nog veel werkgroepen actief op het BIV.Gegeven het feit dat er initieel geen geschreven plichtenleer bestond die de wijze waarop het beroep uitgeoefend moest worden in goede banen leidde, baseerde het BIV zich op de algemene beginselen van eer en waardigheid die inherent zijn aan elk beroep dat zich binnen een bepaald vakgebied situeert. De tuchtwerking steunde dus op die algemene beginselen, maar hoe dan ook moest er een plichtenleer ontworpen worden, die alle regels en verplichtingen van vastgoedmakelaars zou omvatten, gezien die slagkrachtiger was. Er bestond bij de beroepsfederaties wel een zekere ‘plichtenleer’ die als basis diende voor de werkgroep die zich over dit ontwerp moest buigen. Na enkele jaren zag een eerste plichtenleer in 1999 het levenslicht. Al snel werden annulatieverzoeken ingediend bij de Raad van State. Een bepaald artikel bleek beperkend voor de contractvrijheid van de consument (het bewuste artikel stelde dat de opdracht tussen een vastgoedmakelaar en zijn klant verplicht geschreven en exclusief moest zijn) en werd daarom vernietigd door een arrest uit 2002. Het BIV wachtte dit arrest niet af en stelde een nieuwe plichtenleer vast die op 28 september 2000 bij KB werd bekrachtigd. Sindsdien zijn er verscheidene updates geweest om verschillende bepalingen in overeenstemming te brengen met wijzigingen in de wetgeving. De meest recente versie dateert van eind 2018.BESCHERMING EN GARANTIES VOOR DE CONSUMENT
In 1999 deed de vormingsplicht haar intrede. Oorspronkelijk moesten de titularissen minstens 20 uur vorming volgen per ka- lenderjaar. In 2006 werd dat 20 uur verspreid over twee kalen- derjaren, om uiteindelijk in 2018 te landen op 10 uur te volgen vorming per kalenderjaar per deelkolom. Met de vormingsplicht heeft men nooit zomaar een bijkomende verplichting willen op- leggen, maar altijd de kwaliteit van de dienstverlening willen be- vorderen gezien de wetgeving snel wijzigt.Nog in 1999 werd de verplichting om de derdenrekening te gebruiken ingeschreven in de plichtenleer. Sindsdien moeten be- middelaars en rentmeesters verplicht over deze kwaliteitsrekening beschikken. Hierdoor blijft het eigen vermogen van het professio- nele vermogen (voorschotten, waarborgen ...) gescheiden en kan er geen vermenging optreden. Sinds de actualisering van de Vast- goedmakelaarswet in 2018 geniet de derdenrekening ook een wettelijke bescherming waardoor de gelden op deze rekening bij een faillissement buiten de boedel vallen en niet kunnen worden gebruikt om bevoorrechte schuldeisers te betalen.Eveneens belangrijk als het om bescherming gaat, is de verplichting om over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een borgstelling te beschikken. Dat stond beschreven in een richtlijn die lange tijd was aangehecht aan de plichtenleer. Deze richtlijn werd vervangen door een KB omtrent de verplichte verzekering dat eind 2022 werd gepubliceerd. Sinds 1 januari 2016 zijn alle leden via de betaling van de ledenbijdrage automatisch in orde voor wat betreft hun beroeps- en burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering, evenals voor hun financiële borgstelling.