Les biens immobiliers dans la planification patrimoniale

Biens immobiliers et biens mobiliers dans la planification patrimoniale

En Belgique, la donation de biens mobiliers bénéficie encore aujourd’hui de taux très avantageux. En ligne directe et entre conjoints, les droits de donation s’élèvent à 3 % (Flandre et Bruxelles) ou 3,3 % (Wallonie). Entre toutes les autres personnes, les taux s'élèvent à 7 % (Flandre et Bruxelles) ou 5,5 % (Wallonie). Ces taux s'appliquent quel que soit le montant donné.

Il en va autrement pour la donation de biens immobiliers, comme par exemple une maison familiale ou un appartement. En effet, les taux de l'impôt sur les donations immobilières sont progressifs. Cela signifie que ces taux augmentent à mesure que la valeur du bien immobilier donné augmente. À l'heure actuelle, ces taux sont identiques dans les trois régions :

Compte tenu de ces taux progressifs élevés, la constitution d'un patrimoine immobilier mérite toute votre attention et il est préférable d'en planifier la mise en place suffisamment à l'avance. Mais bonne nouvelle : cela peut se faire dès l'achat d'un bien immobilier en recourant à l'achat séparé de l'usufruit et de la nue-propriété.

Qu'est-ce qu'un achat fractionné (usufruit/nue-propriété) ?

Dans le cas d'un achat séparé de l'usufruit et de la nue-propriété, l'usufruit est acquis, par exemple, par les parents, tandis que la nue-propriété l'est par les enfants. Nous partons ici du principe d'une transmission des parents aux enfants, mais cette technique fonctionne tout aussi bien dans le cadre d'une transmission entre, par exemple, une tante et ses neveux et nièces.

L'acquisition du bien immobilier s'effectue donc en réalité en deux parties « distinctes » : la nue-propriété d'une part, et l'usufruit d'autre part :

• La simple propriété concerne le bien immobilier lui-même, c'est-à-dire « les briques » ;

• L'usufruit est le droit réel qui permet d'habiter le bien immobilier, mais aussi de le louer. L'usufruitier ne profite pas seulement des « avantages » du bien immobilier, mais doit également en supporter les « charges ». En effet, l'usufruitier doit payer les frais d'entretien du bien immobilier (par exemple, la peinture ou la pose de papier peint) et les charges fiscales sont également à sa charge (par exemple, le précompte immobilier). Les réparations majeures sont quant à elles à la charge tant de l'usufruitier que du nu-propriétaire, proportionnellement à leur part respective (par exemple, les réparations du toit).

Pourquoi opter pour un achat fractionné ?

L'achat fractionné présente plusieurs avantages.

En tant qu'usufruitaires, les parents conservent, comme indiqué précédemment, la jouissance du bien immobilier. Ils sont autorisés à y résider et peuvent le louer, ce qui leur permet de se constituer un revenu.

De plus, les parents, en tant que bénéficiaires du droit de jouissance, conservent également une certaine forme de contrôle.

En effet, en tant que simples propriétaires, les enfants ne peuvent pas vendre le bien immobilier comme bon leur semble.

Enfin, il existe également un avantage fiscal. Au décès des parents, l'usufruit s'éteindra et « s'ajoutera » à la nue-propriété des enfants. À partir de ce moment, les enfants deviendront les propriétaires à part entière du bien immobilier. Cette acquisition s'effectue en franchise de droits de succession, ce qui permet aux enfants d'obtenir le bien immobilier sans payer d'impôt.

Règles fiscales applicables à l'achat fractionné

Cela semble trop beau pour être vrai ? C'est en quelque sorte le cas, car l'administration fiscale surveille de près les parents. Il est donc très important de respecter et d'appliquer les règles fiscales.

Les parents ne peuvent pas simplement financer eux-mêmes l'intégralité de l'achat et, par conséquent, payer également la part revenant aux enfants. On parle alors d'un « avantage dissimulé ». Il est indispensable que les enfants paient le prix d'achat de la nue-propriété avec leurs propres fonds. Si tel n'est pas le cas et que les parents paient intégralement le prix d'achat, l'administration fiscale peut invoquer l'article fictif 2.7.1.0.7 du Code fiscal flamand (Flandre) ou l'article 9 du Code des droits de succession (Bruxelles et Wallonie). Sur la base de cet article, l'administration fiscale peut alors imposer le bien immobilier au titre des droits de succession et l'ajouter « fictivement » à la succession des parents.

Possibilité de faire un don anticipé aux enfants

Si les enfants disposent eux-mêmes d'un patrimoine, ils peuvent payer la contre-valeur de la nue-propriété avec leurs propres fonds. Ce n'est toutefois pas toujours le cas. Dans la pratique, les enfants obtiendront donc souvent ces fonds de leurs parents, par exemple par le biais d'une donation. Il est important que cette donation aux enfants ait lieu avant le moment où ils doivent payer le prix de la nue-propriété, moment qui, dans la pratique, coïncidera avec la passation de l'acte authentique.

La donation préalable aux enfants peut se faire aussi bien par le biais d'un acte notarié de donation que par un virement bancaire (non enregistré). En cas de virement bancaire, le virement et la signature de l'accord de preuve doivent avoir lieu avant la passation de l'acte d'achat authentique. Nous vous recommandons de conserver soigneusement les documents justificatifs (e-mail d'intention, preuve de virement et accord de preuve).

Auparavant, il était obligatoire d'enregistrer la donation préalable, ce qui impliquait le paiement d'un droit de donation, mais cette obligation n'est plus en vigueur.

Flandre (achats fractionnés après le 14 octobre 2020)

En Flandre, il suffit que les enfants disposent des fonds nécessaires pour financer la nue-propriété avant la signature de l'acte authentique d'achat.

Il est également possible que l'usufruitier paie le prix de la nue-propriété pour le compte des nus-propriétaires. Dans ce cas de figure, les fonds ne sont donc pas versés au préalable sur le compte des nus-propriétaires. La condition est toutefois que la donation de ces fonds soit effectuée par acte notarié de donation et ce, juste avant l'acte authentique d'achat. L'acte notarié de donation stipule alors que la remise de la donation (c'est-à-dire la remise des fonds) aura lieu lors de la passation de l'acte authentique d'achat (qui a lieu immédiatement après la donation). En d'autres termes, les parents paient alors directement la part destinée aux enfants. Attention, dans ce scénario, un droit de donation est donc dû sur la donation préalable, ce qui ne serait pas nécessairement le cas avec un don bancaire préalable. Dans le cas d'un virement bancaire, les enfants doivent toutefois voir les fonds donnés effectivement versés sur leur compte avant la date de la passation de l'acte authentique d'achat. Ils doivent en effet être en mesure de payer eux-mêmes leur part du prix d'achat. Le recours au virement bancaire nécessite donc une planification en temps utile !

Bruxelles et la Wallonie (achats fractionnés après le 1er août 2020)

À Bruxelles et en Wallonie également, il suffit que les enfants disposent des fonds avant la signature de l'acte authentique d'achat. Toutefois, dès lors que le contrat de vente sous seing privé (le compromis) prévoit le versement d'un acompte ou d'une garantie, l'administration fédérale exige que la donation préalable ait déjà lieu avant la signature de ce contrat de vente sous seing privé (même si cet acompte ou cette garantie est payé par l'usufruitier et est également imputé sur sa part).

À Bruxelles et en Wallonie, contrairement à la Flandre, il ne suffit pas que la donation des fonds ait lieu juste avant la signature de l'acte authentique d'achat. La date de la donation et la date du versement des fonds destinés au paiement du prix d'achat ne doivent pas coïncider.